Adquirir ou vender um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Além do valor financeiro envolvido, trata-se de uma transação que pode impactar diretamente a segurança patrimonial de ambas as partes (vendedor e comprador). Justamente por isso, é fundamental estar atento aos cuidados jurídicos que cercam esse tipo de negociação.
Neste artigo, vamos destacar os principais pontos de atenção que devem ser observados sob o aspecto legal na compra e venda de imóveis, evitando riscos, prejuízos e dores de cabeça.
1. Verificação da titularidade do imóvel
O primeiro passo antes de qualquer negociação é conferir se o vendedor é realmente o proprietário legal do imóvel. Isso é feito por meio da matrícula atualizada do imóvel, disponível no Cartório de Registro de Imóveis competente.
A matrícula deve estar em nome do vendedor e livre de ônus, como: penhoras judiciais; hipotecas; usufrutos; cláusulas de inalienabilidade; ou qualquer forma de bloqueio/indisponibilidade judicial ou administrativa.
Se houver qualquer anotação restritiva, a venda pode não ser considerada válida ou suficientemente segura para o comprador.
2. Análise de certidões pessoais do vendedor
É fundamental solicitar uma série de certidões negativas em nome do vendedor (e do cônjuge e das empresas que for sócio, se houver), para verificar a existência de ações judiciais que possam afetar a transação, tais como:
- Certidões dos cartórios de protesto;
- Certidões da Justiça Federal e Estadual (cível, criminal e trabalhista);
- Certidão de débitos municipais;
- Certidões de ações na Justiça do Trabalho;
- Certidão negativa da Receita Federal.
Essas certidões visam garantir que não há contra o vendedor qualquer execução judicial e/ou qualquer outra ação que envolva o imóvel objeto do negócio, o que poderia tornar a venda passível de anulação futura.
3. Situação fiscal e condominial do imóvel
Outro ponto de atenção é verificar se o imóvel possui dívidas de IPTU, taxas condominiais ou outros encargos. Em razão da natureza jurídica de tais dívidas, elas acompanham o imóvel, de modo que o comprador pode ser responsabilizado por elas após a compra do imóvel.
É recomendável solicitar:
- Certidão negativa de débitos do IPTU junto à Prefeitura;
- Declaração do síndico sobre inexistência de débitos condominiais.
4. Contrato de compra e venda bem elaborado
O contrato é o instrumento jurídico que define os direitos e deveres das partes.
Um contrato mal redigido ou genérico pode abrir brechas para disputas judiciais, principalmente em caso de inadimplemento por alguma das partes. Além disso, é nele que as partes irão estipular condições específicas do negócio, tais como valor, forma de pagamento, prazos para cumprimento de obrigações e penalidades para o caso de descumprimento.
Por conta disso, a assessoria de um advogado é fundamental nessa etapa para garantir que todos os detalhes estejam claros e juridicamente válidos.
5. Escritura pública e registro do imóvel
A compra só será plenamente válida e eficaz contra terceiros após ser formalizada por meio de escritura pública (quando não for contrato com financiamento bancário) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Sem esse registro, o comprador não se torna o verdadeiro proprietário perante a lei, o que pode trazer riscos futuros — inclusive a perda do bem.
Torna-se imprescindível, assim como na elaboração do contrato particular, a assessoria de um advogado nessa etapa, para que haja a garantia de que todos os termos e condições do negócio estejam refletidos na escritura pública, bem como que o respectivo registro será devidamente realizado.
Considerações Finais
A compra e venda de imóvel exige cuidados jurídicos rigorosos, que vão muito além da simples assinatura de um contrato. Investir na orientação de um advogado especializado em direito imobiliário pode ser a diferença entre uma negociação segura e um grande prejuízo futuro.
Não corra riscos com seu patrimônio. Faça uma transação segura, com respaldo legal, e evite surpresas desagradáveis no futuro.
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