A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o vendedor de um imóvel pode ser responsabilizado por dívidas de condomínio mesmo depois que o comprador já tomou posse, se o contrato de compra e venda não estiver registrado em cartório. A decisão reforça a chamada responsabilidade solidária entre quem vendeu e quem comprou o imóvel, quando o registro oficial não foi feito.
Esse entendimento foi proferido no julgamento do REsp 1.910.280, em sessão realizada em 03/04/2025, e confere às teses do Tema 886 do STJ interpretação que as compatibilizem com o caráter propter rem da dívida de que o condomínio é credor.
Entenda o caso
Um condomínio entrou com uma ação para cobrar taxas vencidas entre 1987 e 1996 de um casal que havia comprado o imóvel por meio de uma promessa de compra e venda feita por uma empresa de habitação popular, em 1985. O problema é que esse contrato nunca chegou a ser formalmente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar de a ação ter sido julgada procedente, a cobrança não teve sucesso. Então, o condomínio pediu a penhora do imóvel, ainda registrado em nome da empresa, que tentou impedir a medida por meio de embargos de terceiro, porém, sem sucesso.
A empresa recorreu ao STJ, pedindo para ser excluída da cobrança, alegando ser parte ilegítima, pois a responsabilidade seria apenas dos compradores que ocupavam o imóvel.
Dívida “grudada” no imóvel (propter rem)
A relatora do caso, ministra Isabel Gallotti, destacou que a dívida condominial é uma obrigação “propter rem”, ou seja, ela está ligada ao próprio imóvel e não apenas à pessoa que o ocupa. Isso significa que, mesmo que o comprador esteja na posse do bem, o proprietário oficial ainda pode ser cobrado, se o contrato não foi registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis.
Embora o Tema 886 permita excluir o vendedor da cobrança quando o condomínio tem conhecimento da venda e da posse pelo comprador, a Ministra ressaltou que isso não deve ser interpretado de forma automática. Afinal, o condomínio — que não fez parte do contrato de compra e venda — não pode ser obrigado a seguir os termos combinados entre comprador e vendedor.
E qual foi o resultado?
O STJ entendeu que, embora a empresa proprietária não tenha se beneficiado dos serviços prestados pelo condomínio, ela deve garantir o pagamento da obrigação com o próprio imóvel que gerou a dívida, em razão de ser titular do direito real.
A Ministra ressaltou, ainda, que não tendo a empresa sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição no cumprimento de sentença.
Conclusão
Como se vê, para evitar surpresas com dívidas condominiais ou quaisquer outras obrigações de natureza propter rem, é fundamental que os contratos de compra e venda, além de bem redigidos, sejam devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Caso contrário, o vendedor pode vir a ser chamado a responder por essas obrigações em conjunto com o comprador.
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